Mester segura acceso na vivienda pa futuro?

 

Google e palabra “average house price Aruba”, un di e prome articulo nan cu por lesa ta di New York Times titula: House Hunting in Aruba (Feb 2, 2022). E introduccion ta bisa cu Aruba ta net pafo di e faha di horcan di Caribe y cu Aruba a mira su mercado di vivienda bounce bek cu cumpradonan durante pandemia.

 

Personanan cu no ta biba na Aruba, no residente (non-res), ta benificiando di Aruba su mercado liber y cu prijs comparativamente barata pa propiedad. Cu su dollar Canades, dollar Mericano of Euro, e bishitante non-res cu en general tin un profiel di entrada comodo, por permiti paga mas placa pa un propiedad, compara cu un local cu ta gana den florin. Door cu e propiedad ta wordo cumpra como inversion, e doño kier saca maximo rendimento di su placa.

 

Hulanda tin un promedio di 8 miyon cas cu ta casi igual na 8 miyon hogar (huishoudens), esey kiermen cu den principio awo caba tin suficiente cas pa tur hende na Hulanda, pero toch tin un scarcedad enorme di rond 400 mil cas. Segun ultimo Censo 2020, Aruba ta conta 38.830 hogar (households) cual termino ta referi na un cas cu su ocupantenan ta wordo considera como un unit. Segun un estudio di Banco Central di Aruba (CBA) haci na 2020, “A hedonic regression analysis of house asking-prices in Aruba”, Aruba ta conta 48.000 cas y esaki a wordo basa riba conexion di awa y coriente (utilities). Na un manera simpel por bisa cu tin mas cu suficiente cas pa tur hende na Aruba. Pero 48.000 cas ta wordo (ful) utalisa, of destina pa uso residencial? Kico t’e problema?

 

KADASTER, como departamento gubernamental responabel pa registra tur derecho riba imobilario y benta di propiedad na Aruba y mantene un registro publico di esaki, a haci peticion akinan pa haya miho bista di e desaroyo den benta di propiedad na Aruba. A enfoca riba aña 2022 y pa historia a mira bek te cu 10 aña pasa (2012) y a focus riba 2019 como e aña prome cu pandemia. Na momento di benta ta registra e cumprado su adres di residencia y pais (cual ta pasa via acto di notario). P’e proposito di estudio aki, non-res ta refleha e pais di residencia y no nacionalidad di cumprado.

 

Segun data oficial, na 2022, 50% di compra di propiedad priva (eigendom) y propiedad riba erfpachtsgronden a bay pa non-res. E total di propiedad bendi na non-res na 2022 ta representa 1.5% di “house displacement”, cual ta hopi den un 1 aña si considera cu e propiedadnan aki lo wordo saca for di uso residencial.

 

Pa por haci un comparacion di crecemento, na 2012, 22% a bay den man di non-res y 78% di compra di propiedad a keda den man di local. Pa mas detayes por mira e tabel 1 y 2.

 

 

Top di non-res nan pais di residencia ta USA, Canada, Hulanda y Venezuela, esaki ta varia pa aña y tipo di propiedad cu wordo cumpra. Un investigacion mas profundo a wordo haci y distincion a wordo haci entre propiedad riba erfpacht, propiedad priva y appartementsrecht (lesa aki condominio).

 

Den e siguiente tabelnan lo tuma den consideracion compra di appartementsrechten (condominio) en general. Por mira cu na 2022 (post-covid), 669 condominium units riba tereno priva y erfpachtsgronden a wordo cumpra door di non-res, cual ta representa 82%. Residentenan a cumpra 128 units. Na 2012, rond mesun porcentahe (81%) a bay den man di non-res pero cantitad tabata hopi menos, 68 units, siendo residentenan a cumpra 19 condominio units. Pues e cantitad ta aumentando.

 

Pa compra di condominio units riba propiedad priva por mira un trend similar.

 

 

Condominio su impacto riba nos comunidad no ta mesun grandi cu hotel, pero mas y mas condominio ta biniendo y ta wordo construi riba propiedad cu uso comercial y no pa uso residencial, siendo tin un scarcedad enorme caba (cu wachtlijst) pa tereno pa vivienda. Considerando cu Aruba ta riba number 12 di mundo di paisnan cu un densidad di populacion mas halto, por haci e pregunta ki beneficio residentenan tin cu proyectonan di condominio? E ta hustifica un moratorio na 2024?

 

Si exclui appartementsrechten (condominio) y mira solamente benta di propiedad priva y riba erfpacht, e ora e panorama ta cambia un poco. Na 2022, rond 35% di propiedad a wordo bendi na non-res y rond 65% na residente di Aruba. Siendo na 2012 e portion di non-res cumprando propiedad aki na Aruba tabata hopi menos, rond 19%. Pues tin un trend concreto cu Aruba ta atractivo pa inversionistanan di exterior, pero dicon?

 

Aruba Tourism Authority (ATA) ta publica data encuanto acomodacion di nos bishitantenan y ta haci distincion entre hotels, time share y other accommodations. E market share di “other accommodations” ta creciendo. Esaki ta inclui huurmento a corto plaso di villa, cas, apartamento y adres priva (por ehempel ora hende bishita amigo y famia). Segun data di ATA, na 2009 e market share di other accommodations tabata 13%, y na 2019 (pre-covid) e tabata 22% y na 2022 (post-covid) 25%.

 

Turistanan ta gusta tin un otro opcion y otro experiencia en bes di keda na un hotel. ATA ta dispone di data pa vacation rentals (cas priva destina pa huur na turista). Asina por nota cu Average Daily Rate pa vacation rental, esta prijs pa huur cas priva pa anochi, ta keda subi. Esaki a subi di USD 170,- na April 2019 pa USD 256,- na April 2023. Igual por observa cu e revenues di vacation rental a subi na 2019 di USD 71.3 miyon pa aña pa USD 153.2 miyon pa aña na 2022. Esaki ta un bon indicacion p’e inversionista cu lo usa su propiedad na Aruba como alohamento personal y como inversion cu e meta pa genera entrada.

 

Apart cu Aruba ta un destinacion turistico atractivo, e hecho cu Aruba ta relativamente safe, compara cu otro islanan den region manera Jamaica, y pafor di faha di horcan di Caribe, compara cu Sint Maarten, sin laga afo Aruba su coneccion aereo facil cu Merca, Canada y Hulanda, tambe nos stabilidad politico y hudicial y nos propiedadnan cu ta relativamente barata, cu posibilidad pa haya financiamento na Aruba y na un interes relativemente atractivo. Tur esakinan ta haci nos propiedadnan interesante pa inversionistanan di afo. E inversion lo rindi.

 

Segun Organization for Economic Cooperation and Development (OECD) ta doño di un cas (homeownership) tin un efecto positivo riba distribucion financiero mas igual, mirando cu paisnan caminda hende ta doño di nan mesun cas conoce menos desigualdad.

 

Otro instancia manera International Monetary Fund (IMF) ta midi House Price-To-Income ratio y por mira cu den ultimo kwartaal na 2021 cu prijs di cas ta subi hopi mas lihe cu entrada den mayoria pais cu a wordo midi. Hulanda por ehempel ta den top 5 di House Price-To-Income ratio, esey kiermen cu propiedad residencial na Hulanda ta birando mas costoso pa cumpra. E trend aki lo traduci su mes den mas ciudadano na Hulanda cu no por bira doño di su mesun cas. Si sigui e racional di OECD lo nifica cu desigualdad na Hulanda lo crese, cual nunca ta un bon señal. No tin data disponibel pa haci e calculacion aki pa Aruba, pero por haci e pregunta si Aruba ta bayendo den mesun direccion?

 

Na December 2020, DIP a saca un relato cu tin un wachtlijst pa tereno y p’e 5 añanan benidero un promedio di 5000 residente lo mester di un vivienda. Esaki ta basa riba proyeccion den combinacion cu capacidad di construccion. DIP lo bay concentra riba proyectonan di construccion di vivienda di piso. Di e manera aki lo por cumpli cu e demanda na mas vivienda, tumando den consideracion limitacion di tereno.

 

CBA a haci un estudio na 2020 titula “A hedonic regression analysis of house asking-prices in Aruba” caminda a colecta data pa kwartaal riba prijs di casnan cu ta na benta riba mercado. Esaki ta basa riba sierto caracteristica di e casnan riba mercado cu nan ta selecta arbitrariamente (random) for di real estate websites.

 

Rond di 400 observacion a wordo haci pa kwartaal, y por bisa cu rond 25 di observacion a wordo colecta di cada real estate website. E investigacion ta indica cu den di dos kwartaal na 2019 (Q2) mayoria di casnan cu ta na benta via realtors ta ubica na Noord y Tanki Leendert (43,7%), sigui pa Oranjestad (26%), Santa Cruz (13%), Paradera (7,8%), Savaneta (6%) y por ultimo San Nicolas cu e share di mas abou den mercado (3,5%). E proporcion di casnan riba tereno priva ta rond 55% y 45% riba erfpacht.

 

Segun e estudio, e prijs mediano pa cas ta Afl. 575,000. Esaki ta encera un cas di 3 camber, 2 baño, propiedad di 705 m2 y construccion di 234 m2. Den ultimo 7 aña (entre 2012 – 2019), e prijs pa cas na Aruba a subi modera cu un promedio di 2% pa aña. CBA no a publica data mas actual, pero por haci e pregunta si e prijs mediano pa cas lo mustra mescos na 2023 y si prijs a sigui subi cu 2%? Futuro generacion lo cualifica pa un prestamo?

 

 

Na Mei 2023, IMF den su relato “Kingdom of the Netherlands-Aruba: Technical Assistance Report- Financial Stability Diagnostic and Scoping Mission” ta constata cu prijs di cas residencial den cierto area na Aruba a subi significante desde comienso di pandemia. Segun IMF, esaki a wordo empuha door di demanda fuerte di cumprado non-res y prijs di material pa construccion cu a subi door di reto cu supply chain.

 

Benta di propiedad na Aruba ta den full swing. E tantisimo real estate agents ta muestra di e desaroyo aki. Nos hendenan ta bendiendo nan propiedad den dollar en bes di florin, cual a corto plaso ta bon p’e bendedo. A largo plaso, mester wak e efectonan cu ta parce irreparabel. Si mira cu salario na Aruba no ta creciendo den mesun rapidez cu prijs di cas, lo nifica cu hopi residente di Aruba, oro no lo por bira doño di nan mesun cas. Door cu e mercado ta imperfecto, es decir cu e competencia den mercado no ta igual entre residente y non-res, lo rekeri intervencion di gobierno si kier segura cu den futuro tur residente di Aruba tin acceso na vivienda, y na prijs rasonabel y pagabel.

 

Diferente gobierno rond di mundo a cuminsa interveni den mercado di vivienda pa por segura acceso pa su residentenan. Gobierno Hulandes ta bezig cu un concepto di ley yama Nationaal Opkoopverbod cu tin como obhectivo pa stop prijsnan di cas y prijs di huur di cas sigui subi. Tambe e Islanan Spaño: Mallorca, Minorca y Ibiza actualmente ta den proceso pa bin cu ley pa stop non-res cumpra propiedad eynan. Na 2021, casi 40% di benta di propiedad a bay den man di non-res, igual cu Aruba. E demanda bou Frances, Ingles y Aleman ta extremadamente halto, pesey e Spañonan ta considerando un paro na esaki.

 

Canada a introduci un ley na januari 2023 cu ta prohibi compania y persona no-Canades cumpra propiedad residencial eynan pa 2 aña (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act). E ley conoce algun excepcion. E motibo ta paso inversionistanan cu no ta di Canada ta saca cumpradonan Canades for di mercado. Pakico gobierno mester interveni den un mercado liber? Segun e Prome Minister di Canada, Justin Trudeau, si pone limite na no-Canades pa cumpra propiedad no kiermen cu bo ta exclui cierto individualnan. E deseo pa obtene un cas na Canada ta atrae oportunista, personanan rico y inversionistanan di afo. Esaki ta crea un problema den comunidad caminda casnan ta keda bashi of no suficiente utiliza, e ta crea speculacion descontrola y prijsnan cu ta aumenta drasticamente. Segun Presidente Trudeau “cas ta pa vivienda, no pa inversionista”.

 

Tin hopi mas pais cu ta restringi compra di patrimonio, asina na Dinamarca ta laga un non-resident cumpra propiedad solamente como su vivienda principal of pa su negoshi. Tambe tin condicionnan manera e persona cu kier cumpra mester a biba por lo menos 5 aña na Dinamarca, ta ciudadano di EU, ta traha na Dinamarca, entre otro. Na Malta, un non-res mester tin un permiso oficial pa cumpra propiedad (Acquisition of Immovable Property Act – AIP Permit).

 

Na Singapore tambe un persona mester tin residencia legal pa por lo menos 5 aña prome cu por cumpra un propiedad, tambe tin restriccion manera ta prohibi di cumpra apartamento di Housing y Development Board, esakinan ta apartamentonan economico cu gobierno a subsidia. Na New Zealand, pa non-res cumpra propiedad, e persona mester cumpli cu 4 rekisito: e mester tin un visa di residente, mester a biba na New Zealand pa por lo menos 12 luna prome cu cumpra, mester tey presente den a pais pa por lo menos 183 dia den ultimo 12 lunanan, y mester ta un pagado di impuesto na New Zealand. Na Zwitserland, non-res mester di un permiso pa cumpra un cas di vacacion, non-res por cumpra solamente 1 propiedad pa uso personal y pa famia, y e propiedad no mag surpasa tanto meter cuadra. Na 2016, British Columbia (Canada) a introduci den nan municipio un impuesto pa non-res cumprando propiedad. Despues di 3 aña a mira benta di cas bou non-res baha di 13.2% pa 2,5%, pues a mira su efecto.

 

Te ainda Aruba no conoce restriccion ni limitacion den compra y benta di propiedad. Gobierno conoce si como maneho e Plan pa Desaroyo Teritorial cu Regulacion (ROPV) pa regula vivienda. Asina ROPv ta stipula cu cas pa huurmento a corto plaso conoce restriccionnan. Huridicamente casnan pa short term rentals na turista mester tin un logementsvergunning. Basa riba Vergunningsverordening AB 2002 no. GT 1 esun cu ta opera y huur e vivienda na turista mester posee di un logementsvergunning. Pa propiedad cu por acomoda 10 persona of mas, mester di un hotelvergunning.

 

E maneho di ROPv 2021 conoce condicionnan (voorschriften). Asina tin un distincion entre vivienda (wonen) y huur cas na turista (verblijfsrecreatie). Articulo 4.3 di e voorschriften ROPv 2021 ta stipula por ehempel cu un vivienda por wordo usa pa un maximo di 90 dia pa aña, sea ful of parcialmente pa huur propiedad na turista (“verblijfsrecreatieve doeleinden”) y mester entre otro meld di antemano na Directie Infrastructuur en Planning (DIP) – esta prome cu huur na turista – cu e vivienda lo wordo usa pa “verblijfsrecreatieve doeleinden”. Pero manera hopi maneho y ley na Aruba, enforsa esaki ta keda un reto. Ken ta responsabel pa supervision y ehecucion?

 

Por haci e mesun pregunta encuanto impuesto, con ta supervisa cumplimento cu ley? Revenues di vacation rental di USD 153.2 miyon na 2022 a traduci den debido impuesto paga na Aruba? Tambe, ken ta controla si casnan destina pa uso comercial, manera vacation rentals, ta paga tarifa di coriente comercial? Ta paga tarifa di erfpacht comercial? Ta paga tarifa di awa comercial? Si maneho funciona optimal, lo tin fair level playing field y tal bes interes pa inverti den propiedad na Aruba lo baha.

 

Berdad tin un trend mundial caminda e demanda pa cas como inversion ta creciendo y Aruba no ta excepcion. E aumento den cas cu ta wordo destina pa turismo no ta sostenibel. Mi no tin ningun problema cu residente cu ta gana su placa cu vacation rentals. Mi ta reconoce e posibel trickle-down effect pa nos economia, contal cumpli cu regla y impuesto.

 

Alarmante ta cifra official cu ta mustra cu aña pasa (2022), rond 50% di propiedad riba tereno priva y erfpacht a wordo bendi na non-res (incluyendo appartementsrechten, condominio). Esaki ta representa un house-displacement di 1,5% na 2022, cual ta significante si considera cuanto propiedad ta wordo saca for di uso residencial den 1 aña. Por mira un crecemento si tuma na cuenta cu na 2012 e porcion di non- res cumprando propiedad na Aruba tabata hopi menos, rond 22%. Pues den un periodo di 10 aña esaki a mas cu redobla. E ta rekeri tiki imaginacion cu si gobierno no interveni awe, mayan nos lo tin un crisis di vivienda.

 

Segun DIP awo caba tin un wachtlijst y ta premira cu 5000 residente ta sperando riba un pida tereno y ta reconoce e necesidad pa construi proyectonan di cas di piso mirando e scarcedad di tereno. Tambe, si tuma den consideracion cu 2000 camber di hotel ta bin extra den futuro cercano, caminda awo caba no tin suficiente trahado den sector di turismo, pues lo mester importa un gran cantidad. Pa cada un camber por tuma un promedio di 2 trahado cu mester pa opera e hotel, cual facil lo yega na 4000 trahado imigrante p’e cambernan (hotelnan) nobo. E imigrantenan lo mester di un cas, despues tambe pa miembro di nan famia cu lo imigra pa Aruba. Sin laga afo cu Aruba tin un reto cu enbehesimento (vergrijzing) y cu lo sigui crece y rekeri mas imigrante den nos mercado laboral. Tur esaki lo preta riba demanda na mas vivienda.

 

E risico pa vivienda ta sinta den e hecho cu e cas cumpra como inversion ta wordo usa pa uso comercial y no pa vivienda. E ta crea un problema den comunidad paso cas nan ta keda bashi of no suficiente utiliza (si compara cu huurmento di cas a largo plaso).

 

A mira e market share di “other accommodations” crece di 13% na 2009 pa 25% na 2022. E prijs pa anochi pa cas destina pa huur na turista tambe a keda subi, di USD 170,- na April 2019 pa USD 256,- na April 2023. Revenue di vacation rental a mas cu redobla, di USD 71.3 miyon pa aña na 2019 pa USD 153.2 miyon pa aña na 2022. Tur esaki ta zona manera un bon Calypso den orea di inversionista, cu na su turno lo probecha di e oportunidad, pero a costo di posibel cas pa vivienda. A costo di cumprado di cas actual y alavez futuro generacion di Aruba pa ta doño di su mesun cas.

 

 

E aumento den prijs pa cas lo afecta e capacidad pa famia nan di entrada abou (y hasta promedio) pa ta doño di nan mesun cas y transmiti esaki pa nan futuro generacion. Manera IMF a constata, prijs pa cas na Aruba a aumenta drasticamente. Aumento di prijs sigur tin di haber cu scarsedad di propiedad, inflacion (global), aumento di prijs di material pa construccion causa door di desrupcion den supply chain, pero e prijs desproporcional awo ta paso e bendedo su focus ta riba inversionista di afo, logico paso tin hopi placa facil pa gana.

 

E scenario catastrofico ta pa wak mas famia na Aruba biba den trailer, den apartamento chikito den cura di otro of cu mas hopi hende compartiendo mesun hogar, basicamente cu menos calidad di bida.

 

E scenario catastrofico ta ora residentenan cu ta cumpli cu regla y impuesto realisa cu nan contribucion ta pa dump, rioolwaterzuivering y hospital, pero no pa nan mesun cas. Nan tin e carga pero no e beneficio, siendo e non-res si tin beneficio. Su propiedad ta cumpra cu unico intencion pa probecha di nos beachnan y tur loke Aruba tin pa ofrece, pa despues wak tur su beneficio monetario genera na Aruba bay den exterior. E mercado di vivienda no lo regula su mes, pesey mi ta haya responsabel p’e mercado wordo calma y controla.

 

Mi ta kere cu gobierno mester interveni y regula mercado di vivienda awe mescos hopi otro gobiernonan rond mundo. Si nos no haci nada, masoro mas di mitar di benta di nos patrimonio lo ta den man di non-res. Mas tristo ainda, e propiedadnan aki nunca mas lo bin bek den man di residente. Ironia di bida ta cu hustamente Canada y Hulanda cu conoce restriccion, su residentenan ta na top di nos lista cumprando propiedad.

 

Canada mes cu ta 56,000 biaha mas grandi cu Aruba den km2 y na number 193 di mundo cu un densidad di populacion mas halto (compara cu Aruba na number 12), a tuma accion y a regula mercado di vivienda. Nos no por warda mas, nos problema cu tereno y espacio ta hopi mas severo cu na Canada y te hasta Hulanda.

 

Na mi opinion, basa riba nos Staatsregeling, articulo V 23 sub 2, gobierno di Aruba por interveni. Nos Constitucion ta bisa cu gobierno mester haci su maximo esfuerso pa tur ciudadano di Aruba tin acceso na vivienda. Den e concept Wet Nationaal Opkoopverbod, Hulanda tambe ta hustifica intervencion den mercado basa riba articulo 22 di nan Grondwet (Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid).

 

Regulacion di mercado te unico solucion. Otorga mas tereno erfpacht pa despues construi mas cas no tin efecto a corto plaso y tereno ta hopi limita. Mi ta di acuerdo cu gobierno mester bin cu un “masterplan” pa evita entre otro un desbalansa den scarcedad na cas economico y exceso na cas caro. A corto plaso mester bin un ley, of pa scapa tempo un maneho eficiente, den cual extra exigencia lo mester conta pa non-res cumprando propiedad, tanto pa individual como compania. E motibo ta pa evita inversionista non-res saca cumpradonan local for di mercado, kitando asina acceso na vivienda pa nos residentenan.

 

Lo por considera exigencia manera: compania di exterior no por cumpra propiedad residencial na Aruba, un persona non-res mester a biba na Aruba por lo menos 5 aña y mester tey presente riba nos isla pa por lo menos 183 dia den ultimo 12 lunanan y mester ta pagado di impuesto na Aruba. Tur residente, sabiendo e restriccionnan imponi, cu toch facilita non-res cu compra di propiedad residencial lo core riesgo di un boet di Afl. 100 mil. Gobierno di Aruba lo por wak si e sugerencianan aki ta algo cu por traha den beneficio di nos isla. Lo mester evita asina cu mayan mayoria di nos patrimonio ta den man di non-res, destina primordialmente pa uso comercial.

 

E posibilidad pa acepta excepcion mester por ta posibel. E spelregels pa excepcion mester ta conosi di antemano pa tur hende. Esaki por bay man den man cu por ehempel ROPv. Manera CBA su estudio a indica, por laga districtonan menos popular pa cumpra propiedad, manera San Nicolas, wordo exonera y habri pa inversion di exterior. Of por ehempel pa compra di propiedad riba cierto suma, manera condominio unit of villa, cu no ta toca budget di gran mayoria di residente. Mester ta compra di propiedad existente si. Mas proyecto di condominio lo bay a costo di tereno pa uso residencial cu ta limita caba, riba un isla cu ta den top di mundo di paisnan cu un densidad di populacion mas halto.

 

Ademas di cumpli cu rekesitonan lo por considera hisa e overdrachtsbelasting di 6% pa 15% riba e koopsom di propiedad pa non-res. Aruba ta bunita y atractivo pa haci negoshi, den combinacion cu nos seguridad, por hustifica paga mas na impuesto. Hulanda a introduci algo similar, entrante 2023 e overdrachtsbelasting a subi na 10,4% pa “vastgoedbeleggers”. Na Aruba, e placa extra cu drenta caha di gobierno por bay na un fondo pa casnan accesibel of por ehempel pa mantencion y operacion di cas di anciano.

 

Por ultimo, mi ta conclui cu e inversionista semper lo kier saca maximo probecho pa su mes, cual ta su derecho y no por wordo tuma na malo. Un mercado semper ta imperfecto, pesey tarea di gobierno ta pa purba crea un miho balansa y nos ley ta permiti esaki. Gobierno lo mester bringa pa interes general pa asina nos residentenan keda cu acceso na vivienda y nos futuro generacion no perde e soño di ta doño di nan mesun cas. Esey t’e unico manera pa contribui na mas igualdad y prosperidad.

 

 

Igmar Reyes

Scribi riba titulo personal.

November 9, 2023

 

 

 

 

A hedonic regression analysis of house asking-prices in Aruba:

 

House Hunting in Aruba:

 

Spain’s Balearic Islands propose a ban on foreign buyers:

 

Airbnb: A Hidden Crisis? Unraveling the Disruptive Impact on Aruba’s Housing Market and Local Communities:

 

These are the countries in which you cannot buy:

 

Younger generations and the lost dream of homeownership:

 

Price to income ratio: 

 

 

House-price-to-income ratio in selected countries worldwide in 4th quarter 2022, by country:

 

Where are foreigners not allowed to buy real estate? List of countries with conditions and restrictions:

 

Vacation home rentals and carrying capacity Economic effects of vacation home rentals and policy options:

 

Buying Property in New Zealand: A Guide for Foreigners:

 

Woningprijzen: bepalende factoren en actoren. Een overzicht van bevindingen uit studies van het pbl:

 

Ruimtelijk ontwikkelingsplan, met voorschriften (ROPV):

 

Staatsregeling van Aruba:

 

 

Memorie van toelichting Wet nationaal opkoopverbod:

 

Zweedse belegger wil twaalfduizend Nederlandse huurwoningen verkopen:

 

De Nederlandse huurwoning verliest zijn glans voor beleggers:

 

Why More Countries Are Banning Foreigners From Buying Real Estate:

 

Larger cities to ban foreign real estate purchasing:

 

Foreign buyers ban won’t fix housing market – could make it worse, experts say

Linkse partijen willen verbod op verhuur van koopwoningen:

 

List of countries and dependencies ranked by population density, sorted by inhabitants per square kilometer or square mile: https://en.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_and_dependencies_by_population_density

 

Aruba’s Housing Crisis III: Ensuring locals are not left behind:

Aruba’s Housing Crisis II: Airbnb-type Owners & Abuse of Policies and Subsidized Rates:

 

IMF. Kingdom of the Netherlands-Aruba: Technical Assistance Report-Financial Stability Diagnostic and Scoping Mission: https://www.elibrary.imf.org/view/journals/002/2023/170/article-A001-en.xml